再建築不可の町家が建替え可能となるケース

query_builder 2023/08/17 査定 買取 費用

京都市内には町家が多数存在しています。

町家が残っている要因の一つとして再建築不可の物件である場合があります。

再建築不可物件とは将来的に建替えができない物件の事ですが、ある一定の要件を満たす物件の場合、規制はありますが建替えが可能となる事があります。

今回は再建築不可であっても建替えが可能となるケースをご紹介したいと思います。

再建築不可物件とは?

再建築不可物件とは、現在建物が存在していても将来的に本物件を取り壊して建替えすることができない物件の事をいいます。

再建築不可となる理由としては、下記のような事があげられます。

①接道条件を満たしていない・・・建築基準法上再建築する為には、4m以上の道路に2m以上敷地が接している事が要件となります。ただし、4m未満であっても特定行政庁が指定した道路であればセットバックを条件に再建築可能となります。

②隣家と連棟申請されており、単体では接道条件を満たさない場合

③前面道路が非道路である

このように道路に2m以上接していない物件に関しては再建築不可であるということになります。


再建築が許可されるケース

前述のように道路に2m以上接していなければ再建築ができないという事になりますが、2m未満の接道でも再建築が許可されるケースがあります。

それはどういった場合でしょうか?

それは、いわゆる旗竿地という形状の土地で(旗竿地というのは、敷地から道路にでる部分が通路となっており形状が旗のような形をしている土地の事をいいます)、その通路幅が1.5m以上ある物件の事をいいます。

以下その他の要件を記載いたします。

①建築基準法制定時に建築物が存在していたこと

②建替えする建物は専用住宅であること

③2階建以下とすること

④準耐火建築物又は耐火建築物とすること

⑤通路の長さが20m以下であること

⑥通路部分は敷地面積に算入しないこと

⑦通路の上空にケラバ、軒先等の軽微な突出を除き、建築物又は工作物が無い事

⑧通路部分に防火対策を講じること(消火器や水栓等の設置)

⑨申請者は通路権利者とともに申立書を提出すること

⑩通路が法律上の道路に直接接していること

⑪通路に接する建築物の敷地が一つであり、他者の利用がないこと

上記要件を満たした場合、再建築が可能となります。

通路幅1.5mというのは有効幅となりますので、境界ブロック等を含めて1.5mといった場合は許可が得られませんのでご注意ください。

また、通路を含み一筆で所有されている敷地の方が許可が出やすいと考えられます。

*建築基準法施行前から建物が建っていた=町家となります。





再建築ができる場合のメリット

再建築できる場合のメリットで考えられる事は、やはりファイナンスがつきやすいという事です。

一般的な銀行融資は、購入物件を担保にいれることで借入が可能となります。銀行が担保にする条件として一番大きな部分は、その物件が再建築可能であるかどうかという点になります。再建築不可の場合は担保不可となりますので融資がでません。

融資がつくということは、それだけ物件の価値があるということになり、再建築不可物件の評価と比べて高い査定金額及び売却が期待できます。

この要件は不動産業界でも意外と知らない業者は多いです。

査定を依頼した場合、この情報を知っている業者と知らない業者では査定金額に大きく差がでます。

また、依頼をされるご本人も本当は高く売れた可能性のある物件を安く売ってしまったということになります。

旗竿地の物件を所有している売主様がいらっしゃいましたら一度ご確認されてはいかがでしょうか?

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