住宅ローン返済中に家を売る場合の注意点
住宅ローンを組んで家を購入したけれど、様々な事情で家を売ることを考えることもあります。しかし、住宅ローンを返済中の場合には、注意点があります。毎月の返済額が厳しい場合、返済額を算出し、借り換えローンを検討することが大切です。また、売却金額と残債金額のバランスも考慮しなければなりませんし、住宅ローン返済中でも、売却した場合繰り上げ返済には費用がかかることも忘れてはいけません。最後に住宅ローンを抱えながらの不動産売却及び買い替えの方法も記述いたします。
家を売る前に返済額を算出する
住宅ローンを組んで家を購入した場合、家を売る際には住宅ローンの残債を返済する必要があります。そこで、家を売る前に住宅ローンの返済額を確認することが大切です。
まずは住宅ローンの契約書を確認及び、返済予定表もしくは借入先金融機関に現在の残債がいくらになっているかを確認しましょう。
また、住宅ローンの解約返済には手数料が発生します。手数料に関しては借入先の金融機関によって違いますのでこちらも確認が必要です。
以上のように、家を売る前には住宅ローンの残債額を確認することが重要です。
債務オーバー（売却額よりも残債額が多い事）の場合は、差額を負担する必要がありますので、売りたい金額と債務の状況をみて慎重に検討しましょう。
借り換えローンを検討する
月々の住宅ローン返済が厳しい場合、借り換えローンを組むという方法があります。
住宅ローンを組んだ当時の金利と現在の金利状況を比較し、毎月の支払金額の負担が明らかに少なくなる場合は是非検討したいところです。
借り換えローンの場合、元の住宅ローンと同じく金利が発生しますが、長期的に見ると金利が下がることもあります。
ただし、借り換えローンを利用するためには、信用情報や収入などの審査が行われるため、必要な条件を満たしているかどうか確認する必要があります。
また、借り換えローンを利用する場合、住宅ローンの返済期間が延びることもあります。そのため、元の住宅ローンの残り返済期間を考慮しつつ、借り換えローンの返済期間も見極める必要があります。
更に、借り換えローンには手数料や保証料が発生することもあるため、事前にそれらの費用を確認することも重要です。
表面上の金利が下がり、月々返済が安く抑えられた場合でも、保証料や借り換えに要する費用を含めた全体の支払い額が借り換えを行う前より増えてしまうかもしれませんので慎重に検討してください。
売却益と残債金額のバランスを考慮する
住宅ローン返済中に家を売る場合、売却益と残債金額のバランスを考慮するのは非常に重要です。
まず、どの程度の借入金が残っているのかを確認し、売却益がその金額をカバーできるかどうか判断する必要があります。
もし売却益が残債金額を下回ってしまった場合、当然ながら差額を負担する必要があります。
売却益と残債金額のバランスを考慮して、返済総額がどの程度になるのかを見極めてから、家を売却することを検討しましょう。
住宅ローンの支払い中でも不動産の買い替えは可能か？
住宅ローンの支払い中でも不動産の買い替えは可能か？という相談がよくあります。
当然ながら買い替えは可能ですが、住宅ローンはあくまで所有者が居住目的で購入するからこそ組めるローンですので、セカンドハウスや投資目的で新たに住宅ローンを組む事はできません。
金融機関は現在居住している不動産はどうするのか？を必ず聞いてきます。
気に入った物件があり、どうしてもそちらに住み替えをしたいという希望の場合、新規購入予定の物件で住宅ローンを組み、従前の住宅ローンは抹消する必要があります。
抹消方法は所有者それぞれの事情により色々とあると思いますが、一般的にはやはり売却をするという結論となる方が多いと思います。
資金に余裕のある方でしたら物件購入を先行する事も可能ですが、大半の方は物件が売れなければ買う事ができません。
しかしながら、自身の物件が売れるまで販売中の物件をとめてもらう事は実質不可能です。
こういったケースの時、どのようにすれば買い替えができるのでしょうか？
下取り保証付きの販売
下取り保証付きの販売方法があります。
これは一定期間内に物件が売却できなかった場合に不動産会社が買い取るという方法です。
資金繰りを綿密に行う必要がありますが、売主の立場からすると不動産会社の買取金額で資金繰りが成り立つのであれば、買いたい物件の話も進められるというメリットがあります。
住宅ローンの返済についてもこの下取り金額で計画し、債務オーバーの場合でも金融機関によっては新しい物件への上乗せで住宅ローンを組める可能性もあります。
難易度の高い方法ですが、対応できる不動産会社との綿密な打ち合わせによって実現できる話ですので一度ご検討ください。
下取り保証をする不動産会社の特徴としては、基本的に買取を行っている不動産会社となります。大手仲介業者の場合は買取をしていない事がほとんどですので、地元の買取業者に相談された方が良いと思います。
株式会社光徳は下取り保証付き仲介も対応しておりますので、是非とも一度ご相談ください。
株式会社光徳
住所：京都府京都市中京区聚楽廻東町5番地
電話番号：075-200-3893