京都で不動産売却なら株式会社光徳 | よくある質問

買主様の好みもありますので、一般的にはリフォームは必要ございません。

変更可能です。

不動産の売却迄の流れは簡単に言いますと以下のようになります。

➀査定

②媒介契約締結

③販売活動開始→購入申込書取得

④売買契約締結

⑤決済（残代金支払い及び所有権移転手続き）

項目別に後述していきます。

➀査定

不動産を売却する場合、まずいくらで売れるのか？を調査する必要があります。

ご自身で調べる事も可能ではありますが、やはりここはプロの業者に依頼される事をお勧めします。

最近は一括査定サイト等により比較的簡単に現在の相場を知る事ができます。

具体的な検討ではなく、とりあえずいくらくらいか？を知りたい場合は一括査定サイトにて依頼されても良いかと思います。

不動産はその物件の土地の広さ・形状・近隣状況等や建物の大きさ・間取・中の状況等により査定金額は変わってきますので、本気で売却を検討されている方の場合は不動産会社に具体的な査定依頼を行う事をお勧めします。

現地調査を行う事でより正確な査定金額を知る事ができますので、まずはご連絡ください。

また、提示される査定価格は業者の意見価格であり、必ずしもその価格で売れるとは限りませんのでその点は注意が必要です。

査定報告を受け、実際に販売活動を行ってもらうには依頼する不動産会社と媒介契約を締結する必要があります。

媒介契約には以下３種類の契約書式があります。

１．一般媒介契約

２．専任媒介契約

３．専属専任媒介契約

■一般媒介契約は複数の不動産会社に販売依頼をする契約です。

売主側が指定した複数の不動産会社と契約締結を行う為、売主側の窓口の業者が数社存在する事となります。

販売契約を締結すると仲介手数料が発生しますが、複数の業者に支払うのではなく直接契約に携わった業者一社に対してのみとなります。

複数に依頼をかける為、販売情報が広く市場に伝わりやすい反面、不動産業者からすると仲介手数料を確実に売り上げる事が出来ない為、個々の業者の販売熱はあまり高くないケースが多いです。

■専任媒介契約は一社の不動産会社にのみ販売依頼をする契約です。

売主側の窓口は一社となりますので、情報が整理しやすい事と不動産会社も契約に至った場合確実に仲介手数料を売り上げる事が出来ますので、一般媒介契約と比べ業者の販売熱は高くなります。

また、売主が直接買主を見つけて契約する事も可能となります。

■専属専任媒介契約

売主側の窓口が一社となり、内容は専任媒介契約とほぼ同じですが、売主が直接買主を見つけたとしても媒介契約を締結した不動産会社を介して契約をする必要があります。

専任媒介契約・専属専任媒介契約ともに業者は販売活動の報告義務がありますので、状況の把握がしやすいという利点があります。

３種類の媒介契約の内容・特徴を理解した上で媒介契約を締結する事となります。

ちなみに媒介契約期間はどの書式でも３ヶ月が最長期間となります。３ヶ月以内なら何日間依頼をするという取決めをしても結構です。

媒介期間後、未だ売却が出来ない場合、契約の延長もしくは業者を変更するという事も可能です。

媒介契約を締結しますといよいよ売却の開始となります。

媒介契約を締結しますといよいよ販売開始です。

不動産業者は広告活動（HP・SNS・レインズ登録等）を行います。

いつ内覧があっても良いように、売主は建物内を清掃し清潔感を保つ事が重要です。

また、暑い日ならエアコンを、寒い日なら暖房をかけお客様がゆっくりと建物内を見学できるような環境を整えておきましょう。

購入希望者が現れますと、不動産業者は買主の要望を購入申込書にまとめたうえで売主様へ報告に来られます。

ここで注意してもらいたいのが、金額だけで売却を決めないという点です。

希望通りの金額であっても住宅ローンを組まれる場合もありますし、その場合ですと実際に購入できる背景をもっておられるのかをチェックする必要があります。

また、物件の引渡しがいつになるのか？、家屋内の動産類をどうするのか？購入者の購入動機、手付金がいくらなのか？等々、条件によっては売主の希望にそぐわない場合もありますので様々な情報をヒアリングしたうえで売るか断るかを決めることが重要です。

売主・買主双方の条件調整が整いましたら契約となります。

購入申し込み→商談により全ての条件が整いましたら売買契約締結となります。

売主側で用意するものは以下のものとなります。

■印鑑（契約締結時は認め印でも結構ですが、実印ならなお良しです）

　印鑑は契約書押印は基本的に認め印でも結構です。間を取り持つ不動産会社によっては実印での押印を求められる場合がありますがどちらでも大丈夫です。

　権利書（登記識別情報）は最終取引時に必ず必要となります。長年所有されている場合は紛失している場合があったり、全く違う書類を権利書と勘違いされて

　いるケースもありますので事前に確認してもらう為にも用意しておきましょう

■本人確認書類

　売主が間違いなく本人であることの証明として必要です。

　一般的には顔写真付きのもの公的なもの（運転免許証やマイナンバーカード等）を用意します。

　顔写真付きのものが用意できない場合は、保険証や年金手帳等２種類提示する必要があります。

　売買契約締結時、買主から手付金を受領します。（一般的には売買価格の１割が相場です）

　受領した証明として領収証を発行しますが、不動産会社が用意することが多いです。

＊手付金は売買契約を取りやめる際のペナルティ金となります。

　また、住宅ローン特約等の白紙条件が入っている場合は解約時に返金しますので決済迄は他に流用しないようにしましょう。

■印紙

　売買契約書に貼付するものです。売買金額によって貼付する印紙は変わりますので事前確認しておきましょう。

　印紙についても不動産会社が用意することが多いです。

■物件状況報告書、付帯設備表

　書式は不動産会社が用意します。

　物件状況報告書は物件内の事件・事故が無かったか？雨漏りや白蟻の害が無かったか？等売主が知りえる不動産に関しての情報を買主に報告する為の書面です。

　付帯設備表は引渡しの際に家屋内や敷地内に存在する動産類（照明器具やカーテン、テレビ等の架電・家具等）を持っていくか置いておくかを取り決める為の書

　面です。

■委任状（ケースバイケース）

　不動産の所有者が共有の場合で、契約時に欠席される方がいらっしゃる場合にはその方が手続きを委任したという証明として用意します。

売買契約当日は重要事項説明書の説明、契約書の読み合わせ、物件状況報告書及び付帯設備表の確認をした後、署（記）名・押印→手付金の受領と領収書の発行で手続きは完了です。所要時間は物件内容によって様々ですが、おおよそ１時間半～２時間はかかります。

署（記）名・押印しますと売買契約が成立しますので、それ以降に解除する場合はペナルティが発生します。

署（記）名・押印前に改めて契約内容に問題が無いか、疑問に思う事があれば必ず質問し、納得してから署（記）名・押印しましょう。

滞りなく契約が無事完了しましたら、後は諸条件に沿って決済（物件の引渡し、登記、残代金の支払い）の準備をします。

契約締結後決済までの期間は一般的に１ヶ月～２ヶ月を設定する事が多いです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＊不動産の売却完了までの流れを教えてください（６）へつづく