2025年建築基準法改正がもたらす 戸建住宅建築の新たな展開 ～4号建築物（町家などの小規模な木造住宅）に関する規制緩和と環境配慮の両立～ #建築基準法改正
query_builder
2025/04/11
査定
京都不動産売却相談見積もりリフォーム中古
不動産の査定はどうやって行われる？ポイントは何？
不動産を売却する際には、まず大切なのが「査定」です。不動産の価値を正確に把握し、適正な価格で売買を行うためには、専門家の査定が欠かせません。しかし、不動産の査定はいくつかの要素によって左右されるため、素人目には難しいと感じるかもしれません。そこで今回は、不動産の査定に関するポイントをご紹介します。流れや要素、ポイント、準備事項、注意点など、不動産を売却する際には押さえておきたい情報が盛りだくさんです。早速、不動産査定に関する基礎知識から学んでみましょう！
不動産査定の流れとは
不動産査定の流れとは、まずは不動産会社に連絡をし、査定の依頼をします。不動産会社では、不動産の現状や周辺環境、取引相場などを調査し、査定額を算出します。
その際に重視されるのは、土地面積や建物構造、築年数、間取り、周辺環境、設備・設置物の有無、光熱費などがあります。不動産会社によっては、内見や写真撮影、資料収集などを行うこともあります。
査定額が提示されたら、売却するかどうかを検討しましょう。売却する場合は、不動産会社と媒介契約を交わします。媒介契約書には、売却価格、仲介手数料、売却期限、売却条件などが記載されます。
次に、物件情報を広く公開し、見学希望者を募ります。見学希望者が現れた場合は、内見を実施します。内見が終わったら、売却価格の交渉が行われます。交渉がまとまったら、売買契約を締結します。契約書には、売却価格、引き渡し日、引渡し条件、支払方法などが記載されます。
売却代金の引渡し、登記の手続きなどが完了したら、売却手続きは終了です。注意点としては、売却期間や売却条件などについては、契約書に明確に記載する必要があります。また、購入希望者を選択する際には、個人情報保護法に注意する必要があります。
どんな要素が査定に影響するのか
不動産の査定では、どんな要素が影響するのでしょうか。
①不動産の立地
不動産の立地は、その価格を左右する最も重要な要素です。現地の土地状況は主に以下の項目をチェックします。
１．土地の形状：整形地であるか？道路と土地の間に高低差があるか？など
２．面積：登記簿上の面積と実際の面積が異なる場合があります。現地でメジャー計測等を行い、おおよその面積を算出します。
３．接道状況：前面道路の幅員や間口を計測します。前面道路が建築基準法上の道路であるか否か？セットバックは無いか？などを調査します。
＊接道状況により、再建築が可能である物件かどうかがわかるケースが多いです。
４．土地境界の状況：境界線が明確になっているか？敷地に隣家の工作物が越境していないか？逆に越境している箇所はないか？
５．他には交通の便や周辺の環境、騒音や臭気等の状況はどうかを確認します。
②不動産の建物の状態
建物の状態も、査定に大きく影響します。建物の状況は主に以下の項目をチェックします。
１．建物の築年数と劣化状況
２．雨漏りが無いか？
３．水回りの状況や配管経路（他人地通過していないか？）
４．リフォームの状況：いつ頃にどの箇所をどのようにリフォームしたか？
５．建物の間取、増築部分はないか？
等です。建物の価値は現価率という一定の数値を乗じて算出することが多いですが、状態が良い場合等については＋評価をするケースもあります。
＊京都市内の場合、町家であれば評価が上がる可能性があります。
③周辺の物件価格
周辺の不動産価格も、その物件の価格に影響します。同じエリア内であれば、価格帯が近ければ近いほど、高く評価される傾向があります。また、同じ条件の物件と比較しても、近隣の物件よりも広さや設備が優れている場合は、高い価格で評価されることもあります。
④市場の需要と供給
不動産市場の需要と供給は、その価格に直接影響します。需要が高い場合は高い価格がつくことがありますが、逆に供給が過剰な場合は低い価格に落ち着くことがあります。
以上が、不動産の査定において、どんな要素が影響するのかの一例です。
査定金額を上げるためのポイントは
不動産売却においては、まず不動産の査定が必要です。その査定によって、売却価格が決まります。そのため、しっかりと査定を行い、査定金額を上げるためのポイントを見つけ出すことが大切です。
査定金額を上げるためのポイントは、以下の通りです。
1.物件の魅力をアピールする
建物を綺麗に保っている状態であれば価格が上がる可能性があります。
また、周辺情報は所有者（居住者）にしか知りえない情報もありますので、そういった情報を不動産会社に伝えることも一つのポイントです。
2.利回りを高める
空家の場合でも物件によっては借家として貸した方が利回りで価格設定が高くなる場合もあります。
売却をそれほど急いでおられない場合は、賃借人を入れてから売却しても良いかもしれません。
因みに利回りでの計算は収益還元法で行います。
家賃５０，０００円／月、利回り１０％だとすると、５０，０００円×１２ヶ月÷１０％＝６，０００，０００円
利回りは場所により低くても需要の高いケースもあります。
利回り５％でも需要が見込める地域である場合、上記と同様の条件として、
５０，０００円×１２ヶ月÷５％＝１２，０００，０００円となります。
この価格が一般の査定金額よりも高い場合もあるということです。
3.情報共有を行う
不動産会社や仲介業者と情報を共有し、物件の魅力や利回りなどをアピールすることが大切です。また、その情報をインターネットなどに掲載することで、更なる広がりを生み出すことができます。
以上が、不動産の査定を上げるためのポイントになります。特に、物件自体の魅力のアップや利回りの向上は、査定金額に直接的な影響を与えるため、しっかりと考え、改善することが大切です。
査定を受ける前に準備しておきたいこと
不動産を売却する際には、まず査定を受ける必要があります。査定によって、不動産の価値や売却価格を知ることができます。しかし、査定を受ける前には準備が必要です。以下に、査定を受ける前に準備しておきたいことをいくつか紹介します。
１．不動産の状態を確認する
不動産の状態は査定に大きく影響します。壁や床に傷や汚れがあったり、屋根に雨漏りがあったりすると、査定額が下がってしまう可能性があります。余裕のある方は修繕やクリーニング等をできるだけ事前に修復しておくようにしましょう。
２．不動産の情報の準備しておく
査定に際しては、不動産の登記簿や地積測量図・建物図面をチェックします。そのため、こういった書類の準備をしておきましょう。不動産の詳細がわかりやすくまとまっていれば、査定もスムーズに進みます。
３．周辺環境やアクセス状況をチェックする
不動産の周辺環境やアクセス状況は査定に大きく関わってきます。交通の便がよく、商業施設や学校などが近くにある場合は、査定額がアップする可能性があります。不動産周辺の情報をリサーチして、査定前に把握しておくようにしましょう。
４．査定を依頼する不動産会社を選ぶ
査定を受ける際には、不動産会社に依頼することが一般的です。査定を依頼する前には、複数の不動産会社を比較するようにしましょう。信頼できる会社であるか、査定額が適正であるかなどを確認することが大切です。
以上が、査定を受ける前に準備しておきたいことです。これらのポイントを意識しておくことで、不動産の査定をスムーズに行うことができます。
査定を受けた後の売却の流れと注意点
不動産を売却するにあたって、まずは査定が必要です。不動産査定は不動産会社や不動産仲介業者に依頼することが一般的です。査定には、物件の種類や広さなどを含めた物件情報や、近隣の相場などが考慮されます。実際に物件を見て、内外装や設備などの状態を確認して、適切な査定額を算出します。
査定を受けたら、売却の流れを確認しましょう。不動産会社や不動産仲介業者と媒介契約を結んで、売却活動を開始します。まずは、物件情報を掲載するための広告作成や、オープンハウスなどの内覧会の開催などが行われます。
物件に興味を持った買い手からの問い合わせがあれば、窓口の業者が対応します。内覧の日程調整や、価格交渉などを行い、買い手が決定したら、売買契約を締結します。
売買契約が成立したら、業者を通じて物件引き渡しの手続きが行われます。引き渡しには、売渡証書や契約書類の作成などが必要です。それらの手続きが完了したら、売却完了となります。
売却に際しては費用が必要となりますので注意が必要です。。仲介手数料、不動産売渡作成費などがかかりますので、売却前にしっかりと把握しておきましょう。また、不動産会社や不動産仲介業者を選ぶ際には、信頼できる業者を選ぶようにしましょう。
株式会社光徳は２０年以上のキャリアのある担当者が物件の査定をいたします。
売却をご検討の際には是非ご一報ください。
----------------------------------------------------------------------
株式会社光徳
住所：京都府京都市中京区聚楽廻東町5番地
電話番号：075-200-3893
----------------------------------------------------------------------