不動産の買取業務について

query_builder 2024/01/24 査定 買取 リノベーション

不動産の売却方法には大きく2つの方法があります。

一つは不動産会社に仲介を依頼し、一般市場で売主の希望条件に近い形で売却する方法です。(仲介売却)

仲介売却の場合、一般的な査定金額に基づき販売価格を決めて販売活動を行いますが希望価格でスムーズに売れるとは限りません。

もう一つの方法は、不動産会社に直接買い取ってもらうという方法です。

買取の場合は依頼した不動産会社が直接買い取りしますので価格での折り合いがつきましたらすぐに売却できるというメリットがあります。

今回は後者の不動産買取業務についてのメリット・デメリットを解説していこうと思います。

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不動産買取業務とは?

不動産買取業務とは、仲介により一般顧客により高く売るという事ではなく、不動産会社に直接買い取ってもらうことをいいます。

価格に関しては、一般仲介価格と比べ低くなる可能性が高いですが、すぐに不動産売却ができるというメリットがあります。

買主は不動産会社(=プロの業者)であるため、特に中古戸建の場合に建物の不具合(雨漏り・シロアリの害・建物構造上の不具合等)が存在しているままでの売却が可能であり、契約書上の契約不適合責任を免責にすることができます。

また、買取業者は事業として物件を購入することになりますので、住宅ローン特約といった白紙条件を適用しないという事も可能です。

その為、一般仲介契約と比べ、契約後決済迄の間に起こりうる契約解除のリスクを低く抑えることができます。

また、直接買取の場合は仲介手数料がかからないというメリットもあります。

売却金額云々というよりも、早期の決着を希望される方にはお勧めです。

具体的な条件

不動産を売却するにあたり、決めておかなければならない条件がいくつかあります。

それは下記の通りです。

①売買価格 ②境界明示 ③契約不適合責任 ④借入の特約 ⑤動産類の撤去 ⑥物件の引き渡し条件 ⑦手付解除 ⑧その他特約

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①売買価格:一般仲介と比べ買取の方が低くなることが多いです。理由としましては、買取業者は当該物件を購入後再販売を行うことを前提にしているからです。

②境界明示:隣地との境界を決めておくことは不動産の売買において重要な事項の一つです。境界が決まっていない場合、後々のトラブルの元になるからです。買取の場合、買取業者の場合、決済後に買主側で行う事が可能ですのでこの条項は削除することができます。

③契約不適合責任:建物の不具合(雨漏り・シロアリの害・建物構造上の不具合等)や隣接地への越境状況等、契約時点で売主が確認できていなかった点につきましても買取の場合は責任を負わなくても良いという事ができます。

④借入の特約:契約締結後、借入が不可であった場合に白紙とする条文がありますが、買取の場合は事業目的での取得となりますので削除することができます。

⑤動産類の撤去:売却契約は基本空家条件となっていることが多いです。買取の場合は、動産類の撤去を買取業者に行ってもらうという事が可能です。

⑥物件の引き渡し条件:一般顧客が買主の場合、居住する事を前提とすることが多い為、引き渡し=即入居ということになります。買取の場合、売主の事情も考慮しやすい為、引き渡しの日程調整(決済後の引き渡し猶予等)を条件に入れることができます。

⑦手付解除:売買契約締結時、手付金として売買価格の1割程度が一般的に支払われます。この金額はお互いの心変わりで契約を解除する場合のペナルティ金となります。買主が業者の場合の方が解除のリスクは低いです。

⑧その他特約:売主側の事情により、その他色々な特約をつけるケースが出てくると思いますが、買主が業者の場合はその条件を聞き入れてもらいやすいです。


上記のように、一般仲介での売却と比べ、買取の方が売主に有利な条件を提示しやすいというメリットがあります。



買取の注意点

不動産会社に直接買取してもらう場合の注意点は以下のとおりとなります。

①不動産会社と直接交渉となりますので、金額面についてある程度ご自身の中での妥協点を持っておいた方が良いと思います。不動産会社によっては長時間説得をされる可能性もありますので、折り合いがつかない場合はきっぱりと断りましょう。

②契約内容の確認:以前のコラムでもお話しておりましたが、「第三者の為の契約」という文言があります。先に買主を見つけておいて契約をするという可能性もありますので、この文言が入っていますと要注意です。

③手付金が少額の場合:買取業者であっても、手付金を少額とする場合もあります。悪い考えをしますと、少額手付にしておいて契約し、決済迄の間に買主が見つからない場合手付放棄によって契約解除とすることを考える業者もいます。

④当事者である不動産会社が買取と言いながら、他社買取業者に情報を流し、仲介手数料をとる場合もあります。依頼会社が買主となるのか?ならない場合は手数料がどうなるのか?を事前に明確にしておきましょう。

⑤不動産売買もクーリングオフの対象となります。しかしながらこの規定は売主=事業者、買主=一般の方の場合に適用されますが、売主=一般の方、買主=業者には適用されません。押し売りではなく押し買いに関してはクーリングオフの対象とならないのでご注意ください。

*以前にこういったケースがありました。結果としては、クーリングオフは適用外でしたが、消費者契約法でそういった凡例がありましたので事なきをえましたが。

⑥売買契約締結後、やはり心変わりで売るのを辞める可能性もあると思います。売買契約の条項には手付解除期日というものを設けており、その期日が経過した後の解除は違約解除としています。違約解除の場合の規定は業者によっては売買価格の20%としているケースも見受けられます。違約の場合の規定も事前に確認しておきましょう。

⑦契約不適合責任については、業者買取の場合は無しとするケースが多いですが、売主が知っておりあえて黙っていたことで心理的な問題がある場合(例えば:家屋内での事件・事故・火事等)は責任問題となりますので、都合の悪い事であっても正直に伝えるようにしましょう。


買取業者の選び方と注意点

不動産には色々な種類のものがあります。

古家付の土地であったり、収益マンション、ビル、町家であるもの、対象物件の土地・建物の大きさも千差万別です。

また物件によっては再建築不可というものもあります。

新築分譲の専門業者に再建築不可の買取物件を紹介しても断られます。

不動産会社によって得意な分野がありますので、ご自身の不動産がどういった性質のものであるかを理解したうえで最適な業者に依頼するように心がけましょう。

また、実際に担当する営業の経験値も大切なポイントになります。やはりキャリアを積んだ信頼できる営業に依頼する方がスムーズに進むことが多いです。

所持している資格(宅地建物取引士や不動産コンサルティングマスター、建築士等)も信頼できるポイントだと思います。

10年のキャリアを積んでいても宅地建物取引士の資格が無い営業もいたりします。

資格がすべてとは思いませんが、担当の営業が来られた時にはチェックした方が良いと思います。

最後に

不動産の買取は一般市場に出して売る事と比べてスピーディな決着が期待できるものです。

買取にもメリット・デメリットがありますので、ご自身のご事情に合わせて慎重に検討していただけましたらと思います。

株式会社光徳は不動産買取業務も行っております。

売主様のご希望に沿いながら、最適なご提案をするように心がけておりますので何かありましたらお気軽にご相談ください。

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