路線価格と建物現価率とは?

query_builder 2024/03/12 査定

本記事では、路線価格と建物現価率ついて解説します。路線価格とは、前面道路に表示されている価格の事であり、公示価格とともに市区町村ごとに毎年公表され、その土地の市場価格の参考となります。一方、建物現価率は、建物の現在の価値を表す指標であり、建物の構造により耐用年数が違います。

路線価及び建物現価率は不動産の査定をする際に参考とされるものであり、これらを確認することで、より正確な不動産の価値を理解することができます。

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路線価格とは何か?


路線価格とは、不動産売却に関する重要な指標のひとつです。具体的には、その道路に沿った土地の単価を示します。

つまり、路線価格は土地の価値を表しており、市場での相場価格を反映しています。また、相続時の評価額を算定する際に採用される価格となっております。

路線価格は、国税庁が毎年公表されており、前年より路線価格が上昇している場合は地価も上昇基調にあり、逆に下降している場合は地価も下落基調にあるとみること

ができます。


京都市の場合、路線価格の1.25倍が現在の地価の目安となります。


また、金融機関が融資を検討する際、土地の価格はこの路線価格を参考にしております。


不動産を売却する際には、路線価格を参考にまた、路線価格は土地の評価をする上での重要な指標となります。売却の際には、土地の路線価格を確認し、市場相場と比較することで、より適切な価格設定ができます。

ただ、路線価格はあくまで土地査定に関して参考とする指標であり、必ずしもこの価格が現在の地価であるとはいえません。


中心地や商業地、大きな国道などは路線価格が高くなりがちですが、実勢価格と比較し大きな乖離がある場合が多くあります。


逆に売りにくいエリアの場合は路線価格より実勢価格の方が低い場合もあります。


その為、査定する際には路線価格はあくまで参考指標とするにとどめ、実際の土地の形状や大きさ、地勢等総合的な検討が必要となります。

建物現価率とは?

建物現価率とは、不動産売却の際に重要な指標の一つです。

建物現価率は、不動産の価値を算出するために用いられる値であり、建物の現在の価格を示します。

建物には基本的に耐用年数というものが設定されております。建物の種類による建物の耐用年数は以下のとおりとなります。


①木造:20年  ②鉄骨造:34年  ③鉄筋コンクリート、鉄骨鉄筋コンクリート:47年 (「国税庁」耐用年数参照)


例えば木造の築18年の建物の場合、残存評価は2年分となります。


一般的な建物の新築価格に耐用年数(残存年数)の数値を乗じて建物評価を算出するという流れになります。


京町家の査定の場合、建築年数は70年以上の物件ばかりとなりますので、机上計算の場合は価値0ということになります。



査定評価の注意点

路線価格と建物現価率により不動産の査定を機械的に行うと低い金額になってしまいます。


査定を行う場合の注意点としては、路線価格と建物評価だけで判断しないという点です。


路線価格は前述のとおり、地価相場より低い価格です。近隣の相場を確認し、土地価格を逆算することで対象物件の地価の参考とすることができます。

また、固定資産税評価額や全体的な総額等、多方面での土地金額を算出し、総合的な検討をする必要があります。


また、建物の現価率についても機械的な計算となりますので、実際の建物のリフォーム履歴や風情・材料等、物件の特徴を価格に反映することが必要です。


不動産の価格はどの指標に重きを置くかにより大きく変化します。


市場で妥当な金額を算出するには路線価・建物現価率のみを参考にするのではなく、多角的な視点でより正確な価格を算出できるようにしましょう。


株式会社光徳は机上の計算だけでなく、実際に現地を確認し、より正確な査定金額をご提案できるように心がけております。


査定をお考えの方、是非一度株式会社光徳へお問合せください。

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