不動産査定を依頼する際の注意事項

query_builder 2024/01/18 査定

不動産の査定依頼は最近ではネットの普及により気軽に行えるようになりました。

簡単に査定金額を知ることができるのは便利である反面、情報が少ない中での査定金額は実際の金額と大きく乖離し正確な査定金額ではないというケースもあります。

今回はより正確な査定金額を知る為には依頼の会社にどういった情報を伝えるべきかを説明していきます。


株式会社光徳
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不動産にまつわるお悩みごとをお持ちではございませんか。京都を中心に不動産売却を行う当社では、相続・買取など様々なお悩みへの対応が可能です。お困りごとがございましたら、お気軽にご相談ください。
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住所:

〒604-8404

京都府京都市中京区聚楽廻東町5番地

電話番号:
075-200-3893

査定の方法について

不動産の査定金額は一般的な居住用物件の場合、土地の評価額、建物の評価額、市場に出た場合の売り易さを参考に査定価格を算出します。

①土地評価額:周辺の近隣相場等の実勢価格や路線価格等を勘案し算出します。

②建物評価額:当該査定建物が新築された場合の単価から新築価格を算出し、現価率を乗じて計算します。

③市場に出た場合の売り易さ:当該査定物件が市場に出た場合の売り易さを流動性比率という形で乗じて計算します。一般的に3ヵ月以内に売れそうな場合は1.00、時間がかかる場合は0.90、早く売れそうな場合は1.00等の数値を記載します。

不動産は他に同じ物件はありませんので、その物件の特性(土地の大きさ、間取りの多さ、リフォーム履歴、総額、需要の有無等)等、様々な要素を勘案して査定価格として提示します。



依頼先の不動産会社に伝えるべき情報

前述のように不動産を査定する際に必要な情報があります。

(土地について)

①物件の所在地:査定対象物件の所在地を明確にする必要があります。普段郵送等で記載される住所では物件の特定ができない場合があります。京都市内では特に〇番地というように親番号は記載しておりますが、〇番地〇という子番号まで正確に伝えなければ物件が特定する事ができません。また、府下の場合大字が記載されているが小字が記載されていない場合も物件の特定ができません。

依頼する際の物件所在地の住所は、登記簿上の住所(登記簿が無い場合は固定資産税評価証明書もしくは公課証明書の住所)を伝えるようにしましょう。

②対象物件の件数:査定対象物件は1筆の土地とは限りません。普段使用されている住所は代表の住所で、隣接の別地番を所有している場合があります。不動産会社は隣接地番も調査しますが、事前にお伝えいただけると調査がスムーズです。

③敷地の形状/境界線:実際の敷地の形状が登記簿と相違しているケースは多々あります。理解している範囲で敷地の境界がどのあたりかを伝えましょう。実際の敷地面積が登記簿面積と相違している場合、特にその差が大きければ査定金額に大きく影響されます。

④土地の有効面積:査定対象物件の前面道路が私道である場合、敷地の一部を道路に提供している場合があります。正確な査定金額を算出する為には、この私道負担面積を差し引いた分が査定対象の敷地面積となりますので、注意が必要です。実務としては、道路以外の敷地部分を簡単に測量し、有効面積を計算するという作業を行います。また登記簿の面積が残地である場合、実際の面積と登記簿面積が相違している可能性が高い為、通常の登記簿面積だけでは正確な金額を算出する事ができませんので確認が必要です。

*残地とは、もともと大きな一筆の土地を少しずつ切り分けて所有権移転していった残りの土地の事をいいます。

⑤土地にある地中残存物について:以前は井戸があった又は現在もある、汲取りや浄化槽であったものを本下水を引き込んだ際に埋めている、昔の基礎が残っている等、敷地内に存在する地中工作物がある場合、撤去の対象になる場合があり査定金額に影響を与えます。

(建物について)

①査定対象の建物の特定:土地の所在と同様に査定対象の建物がどちらになるかを明確に伝えましょう。登記簿に反映されていない建物(未登記建物)等がある場合がありますので、母屋以外に建築物があればお伝えください。

②建築時期とリフォーム内容:建物の現価率を見る際、建築時期で機械的に算出することが多いですが、大幅なリフォームを行っている場合は査定金額に影響します。リフォームをされた時期やその内容等、わかる範囲で伝えるようにしましょう。

③建物の不具合:建物の評価をする際、雨漏りがあるか、シロアリの被害が無いか、目に見えない不具合箇所があります。売主様で把握している箇所があれば事前に伝えるようにしましょう。

④越境物:京都市内は特に昔ながらの建物が多く、対象物件と隣接物件の屋根や樋等が相互越境している場合があります。極端な場合は建物自体の一部が隣家へ越境したり、隣家が逆に越境していたりします。

(市場に出た場合の売り易さ)

不動産会社が独自に判断する事が多い項目にはなりますが、売主様からの情報で加味することも多いです。

①事件・事故:敷地内もしくは建物内で事件・事故が無いか

②近隣に嫌悪建物等がないか

③町内の情報や近隣の商業施設等

マイナス要因ばかり書いておりますが、その物件特有の長所等もお伝えいただけますと当然査定に加味されます。


最後に

不動産の売却理由は様々あると思います。単純な資産売却、買替え、債務整理、遺産分割等、売主様の都合による査定価格が必要な場合もあると思いますが、そういった金額と同時に正確に売却できる金額を把握しておくことは非常に重要な事です。

また、場合によっては即買取を希望される方もいらっしゃると思います。

査定金額と買取金額は全く別のものですし、売主様が希望されている方法を事前に不動産会社に伝える事を心がけるようにしましょう。

株式会社光徳は売主様の様々な売却理由や売却方法に沿ったご提案をするように心がけております。

具体的に売却をする/しないに関わらず、検討されていらっしゃる方は是非一度当社までご相談いただけましたらと思います。

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