担保評価の出ない不動産(銀行融資が難しい物件)について

query_builder 2024/04/08 査定 買取

不動産を売却するにあたり、より高く、早く売却する為には担保評価が重要なポイントとなってきます。

担保評価とは銀行等の金融機関からの融資をする大きな判断材料です。担保評価の出ない物件は融資を受けることができない為、購入層の幅が狭くなってしまいます。

今回は担保評価が出ない不動産(=銀行融資が難しい物件)はどういった物件なのかを解説していきたいと思います。


株式会社光徳
logo
不動産にまつわるお悩みごとをお持ちではございませんか。京都を中心に不動産売却を行う当社では、相続・買取など様々なお悩みへの対応が可能です。お困りごとがございましたら、お気軽にご相談ください。
株式会社光徳
住所:

〒604-8404

京都府京都市中京区聚楽廻東町5番地

電話番号:
075-200-3893

不動産売却における担保評価とは?

不動産売却における担保評価とは、不動産を売却する際に金融機関がその不動産を担保として評価することを指します。この評価額に基づいて、売却時のローンの返済や新たな融資の審査などが行われます。通常、担保評価は土地の面積や立地条件、建物の構造や規模、周辺環境などを考慮して算出されます。評価額が高ければ、返済額や借り入れの限度額が増えるため、売却者にとって有利となります。

なお、担保評価は一般的に融資先の銀行やその保証会社が評価を行います。路線価格や販売事例、法律規制等を参考に算出していきます。

担保評価が出ない不動産を売却する際には、価格の交渉や買い手を見つけるための努力が必要となります。不動産の魅力やポテンシャルをアピールすることで、買い手の興味を引くことができます。また、不動産会社のプロフェッショナルな意見やアドバイスを受けることも重要です。担保評価が出ない不動産を売却する際は、状況をよく把握し、適切な戦略を立てることが求められます。

担保評価の出ない不動産の特徴

担保評価の出ない不動産の特徴は下記のとおりとなります。


①再建築不可である:再建築不可とは、現在は建物が建っているが将来取り壊して新たな建物を建築することができない物件の事です。再建築不可は銀行の融資基準で初めから対象外となっている場合が多いです。


②土地の面積が基準以下である:銀行の融資基準で土地の面積が小さい場合に融資不可となる場合があります。この基準は金融機関によりますが、50㎡以下もしくは40㎡以下という場合が多いです。


③大幅な違反建物である:不動産を建築する際、現行の建築基準法を守って建築されますが、京都市の場合は建築確認申請と相違する建物が建築されていた時期がありました。金融機関の視点での違反建築物とは、建蔽率・容積率の超過のことをいう事が多いです。

京都市に限っていいますと、地元金融機関の中には建蔽率・容積率が超過している場合でもその超過率によっては融資をされる場合はありますが、ケースバイケースとなっております。


④建物が官地や他人地に越境している:自身の所有していない敷地に建物が越境して建っている場合も対象外となります。


⑤都市計画区域外である:都市計画区域外に存する不動産は融資のエリア外となっている事があります。区域外の場合、市場性が低いという判断となります。


⑥公図の混在地域である:法務局で取得可能な公図ですが、公図上で同じ土地上に数筆の地番が存在している場合があります。こういった場合、金融機関としては不動産の特定ができない為評価が出ません。


担保評価の出ない不動産の売却方法

担保評価が出ない不動産の売却方法について、適切な手続きを行うことが重要です。まず、不動産の価値を把握するために、不動産会社等に査定を依頼しましょう。

担保評価が出ない不動産の価格は一般市場価格と比較すると安くなる傾向にあります。購入者のターゲットが現金のお客様に限られてしまうからです。


担保評価が出ない不動産を担保評価の出る不動産にできる事は無いかを一度検討してみましょう。

担保評価が出るようにできる可能性としては、以下のポイントがあります。


①再建築不可であるが、近隣を取得することにより再建築可能となる場合があります。また、京都市の場合敷地の形状と道路との関係により建築できる可能性がありますので調べてみましょう。

②減築工事を行う:違反が大きい場合に定められている建蔽率・容積率の範囲内に建物の床面積を合わせる工事を行う事で融資可能となる可能性があります。

③越境している部分を解消する。

④公図混在地域に関しては公図訂正を行い正常な形に戻す

⑤再建築不可であっても京都市の場合は町家に限っては地元金融機関が融資する可能性があります。京町家プロフィールというものを取得することで京町家であるという理解となる場合がありますので、該当しそうな場合は申請しましょう。


こういった内容については費用がかかるケースが多いです。

担保評価の出る不動産の場合の金額と現在の査定金額を比較・検討し行うがどうかは慎重に決めるようにしましょう。

最後に

担保評価が出る不動産と出ない不動産では購入者の幅が違う為、可能であれば担保評価が出るような方法を考え実践する事が良いと思います。

しかしながら必ずしも評価が上がるという事でもありませんし、それなりの時間と費用がかかる作業でもあります。

ご自身の売却の諸事情によって販売の仕方も変わってくると思いますので、不動産の査定に関してはプロにお任せすることが一番の近道となります。

株式会社光徳では、仲介査定や買取の事業を行っております。

ご検討の際にはぜひ一度お声がけいただけましたらと思います。

株式会社光徳
logo
不動産にまつわるお悩みごとをお持ちではございませんか。京都を中心に不動産売却を行う当社では、相続・買取など様々なお悩みへの対応が可能です。お困りごとがございましたら、お気軽にご相談ください。
株式会社光徳

〒604-8404

京都府京都市中京区聚楽廻東町5番地

NEW

CATEGORY

ARCHIVE

TAG