再建築不可物件の売却について
不動産の中には再建築不可の物件があります。
再建築不可とは、現在建物があった場合でも将来的に解体して新築の建物を建築することができない物件の事をいいます。
相続した物件が再建築不可の物件である場合等、資産価値が無いようにお考えの方は多いと思われます。
また、以前は再建築可能であった物件でも現時点では再建築不可であるという場合もあります。
今回はどういった物件が再建築不可であるか？売却の際の評価方法等をお話していきます。
再建築不可物件とは？
再建築不可物件とは、現時点で建物が存在していても将来的に解体して新築の建替えができない物件の事をいいます。
再建築不可物件の場合、担保評価が出ない為銀行からの融資を受ける事ができないので、評価が大幅に下がります。
また、改修する際にも建築基準法を遵守する必要がある為、建築確認申請を必要とする改修が困難であるというデメリットがあります。
ご自身の不動産が再建築可能であるか否かは、不動産評価に際して非常に重要なチェックポイントです。
ではどういった要素で再建築可能であるかどうかを判断するのでしょうか？
再建築可能か否かのチェックポイント
対象不動産が再建築可能であるか否かの判断は下記の条項で確認することができます。
①物件の前面道路が建築基準法上の道路である事
②道路に接する幅（＝間口）が２ｍ以上ある事
③物件の建築確認申請が２戸１や３戸１申請であり、現在の幅員が４ｍもしくは６ｍ以上ある事
④専用通路の物件で通路の奥行が規定以内である事
⑤いわゆる崖地に隣接している物件でない事
他にもありますが大まかにこういった内容をチェックすることで判断することができます。
建築基準法によると、４ｍ以上の幅員の道路（建築基準法上の道路）に２ｍ以上接していないといけません。
但し、特定行政庁が指定した場合、現況幅員が４ｍ未満であってもセットバックする事により再建築する事ができる道路があります。（２項道路）
京都市内は４ｍ未満の道路が多いですが、セットバックすることにより再建築が可能となります。
＊古い家で前道が通路のような状況であり、なおかつ通路が通り抜けていない場合は再建築不可の可能性が高いと考えられます。
③や④⑤は専門性が高くなりますのでご自身で調べられるより不動産会社に調べてもらう方が確実です。
売却の方法
再建築不可物件の売却は通常の物件と違い、より専門的な知識が必要となります。
前述のようにまずは対象物件が再建築できるかどうかの判断をしなければなりません。
調査が不十分ですと、再建築不可なのに再建築可能であると説明して売却してしまうという可能性があります。
逆の場合は一般市場価格と比べてかなり安い金額で売却してしまう事になりますので、所有者にとって大きな損害となります。
再建築不可の物件は住宅ローン等金融機関の融資を取り付ける事が難しいです。
また、建物の老朽化に関しては新築できないので改修工事をすることで対処するしかありません。
その為一般市場価格よりも低い金額となるケースが多いですが、売れないということはありません。
京都市内の市場は現在価格が高騰しており、不動産の取得が数年前と比べて難しくなってきております。
また購入層はセカンドハウスや賃貸収益といった需要が多くなっております。
このような事情からみると再建築不可の物件は上記の目的の方からすると取得しやすい物件であるともいえます。
物件を貸した場合の利回り（想定利回り）を調べる事や、賃借人を入れるという事も売却につながる方法の一つであると考えられます。
また、ファイナンスの面から見ますと京都市内の主な信用金庫は、再建築不可であってもその不動産が京町家である場合、住宅ローンに関しては取り組むケースがあります。
京町家とは、建築基準法が施行された昭和２５年以前から既に存在している建物の事を言います。（大まかな定義として）
住宅ローンの取り組みが可能である場合は居住用の方等の需要も見込める為、売却の可能性が高くなります。
以上のように再建築不可であっても売却は可能です。
そういった物件の査定金額や販売方法は通常の物件とは違いますので、もし売却をお考えの場合は販売実績の豊富な不動産会社に依頼するようにしましょう。
株式会社光徳は京都市内の再建築不可の物件も積極的に買取や査定・仲介での販売活動に取り組んでおります。
ご相談の際には是非弊社にお問合せください。