不動産売却の流れ：ステップ別明解ガイド
目次
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不動産売却のステップ1：査定
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査定依頼の手順
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査定のポイント
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不動産売却のステップ2：必要書類の準備
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必要書類の一覧
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書類の準備のポイント
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不動産売却のステップ3：媒介契約
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媒介契約とは
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媒介契約の注意点
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不動産売却のステップ4：売買契約
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売買契約の進行
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売買契約の注意点
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不動産売却のステップ5：決済
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決済の流れ
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決済のポイント
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不動産売却の全体図解
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不動産売却の全体図
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総論と注意点
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まとめ
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不動産売却の意義と利点
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最後に
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不動産売却のステップ1：査定
まずは不動産の価値を知ることからスタートします。そのためには査定が必要です。
査定依頼の手順
不動産売却の流れの中でも、一番最初に行われるのが査定です。不動産の価値を正確に把握するためには、専門家による査定が必要不可欠です。では、具体的にはどのような手順で査定を依頼すれば良いのでしょうか。
まず、査定依頼の手順の一つ目は、複数の不動産業者に見積もりを依頼することです。複数の業者に見積もりを依頼することで、より正確な査定額を知ることができます。インターネットや不動産情報誌、および口コミなどを活用して、信頼性のある数社の業者を選びましょう。
次に、選んだ不動産業者に連絡し、査定依頼をします。連絡方法は電話やメールなど多様な方法がありますが、お互いの都合の良い方法で連絡を取りましょう。査定依頼時には、物件の詳細情報や自身の希望条件などを伝えることが必要です。また、より正確な査定金額を希望する場合は対象不動産の内覧をしてもらう事が重要になります。実際に現地にて面談を行い、質問に答えたり、物件の良さをアピールします。
場合によってはその場で査定の結果を示されることがあります。その際には、すぐに決断はせずにじっくり検討する時間をとるようにしましょう。
査定依頼の手順は、複数の業者への見積もり依頼、業者への連絡、そして業者との面談という流れで進められます。これらの手順を丁寧に実行することで、不動産の正確な査定額を得ることができます。査定金額について慎重に比較検討し、最適な業者を選ぶことも重要です。不動産売却の流れの次のステップに進むために、まずは査定依頼の手順を確実に進めていきましょう。
査定のポイント
不動産売却の流れの中で査定は非常に重要なステップです。査定の結果が売却価格の参考となるため、査定のポイントをしっかりと押さえておくことは非常に重要です。
まず、査定のポイントの一つ目は、物件の状態です。不動産の状態は査定額に大きく影響します。売却前にはできるだけ物件をきれいに整えておくことがポイントとなります。
次に、査定のポイントとして、立地条件が挙げられます。不動産の立地は、需要と供給のバランスや周辺施設の充実具合など、査定額に大きな影響を与えます。例えば、交通アクセスの便利さや商業施設への近さなど、魅力的な立地条件があれば査定額が上がる可能性があります。また、周辺環境や住み心地の良さなども重要なポイントですので、査定前にしっかりとチェックしておきましょう。
査定のポイントの最後は、市場動向です。不動産市場の状況や地域の需要供給のバランスによっても査定額は変化します。過去の売買実績や同様の物件の相場を調べることで、市場の動向を把握することができます。また、不動産業者の意見や経験にも耳を傾けることで、より正確な査定額を算出することができます。
査定のポイントを押さえることで、正確な査定額を引き出すことができます。物件の状態や立地条件、市場動向などを十分に考慮して査定を進めましょう。また、査定結果は一つの参考に過ぎず、売買相場や自身の希望条件なども考慮しながら最終的な売却価格を決定することが重要です。不動産売却の流れをスムーズに進めるために、査定のポイントをしっかりと押さえておきましょう。
不動産売却のステップ2：必要書類の準備
売却に進む前に、必要な書類を準備する必要があります。ここでは売却に必要な書類をご紹介いたします。
必要書類の一覧
不動産売却の流れの中で、次のステップは必要な書類の準備です。売却活動を進めるためには、さまざまな書類が必要となります。では、具体的にはどのような書類が必要なのでしょうか。
まず、不動産売却において最も重要な書類として、「登記識別情報」があります。登記識別情報は平成１７年の不動産登記法の改正により新しく発行されるようになった書類の事で、それ以前のものは「権利書」での対応となります。
次に、物件の詳細情報が記載された「固定資産税評価証明書・公課証明書」も重要な書類です。登記の際に必要な登記費用や不動産取得税を算出するのに必要となります。
さらに、不動産の詳細を示す「図面」と「間取り図」も準備が必要です。これらの図面は不動産の配置や部屋の面積を示し、買主に対して物件の構造や広さを理解してもらうために重要です。また、買主に物件の状態や設備などを正確に伝えるためにも役立ちます。現況の間取図が無い場合は販売を依頼する不動産会社が作成します。
その他にも、隣地との境界を確認した書類「筆界確認書」や「境界確認書」、物件取得時に交付された「契約書」「重要事項説明書」なども必要になる場合があります。これらの書類は実際に売却が決まった場合に参考となる資料です。
不動産売却にはさまざまな書類が必要ですが、それぞれの書類には役割や目的があります。これらの書類を正確に準備し、売却活動をスムーズに進めることが重要です。売主と買主の双方にとって必要事項が明確になるように、書類の一覧を確認しましょう。
書類の準備のポイント
不動産売却の流れの中で、次のステップは必要な書類の準備です。書類を準備する際には、いくつかのポイントに注意する必要があります。ここでは、書類の準備におけるポイントについて詳しく解説します。
まず、書類の準備のポイントの一つ目は、時間的な余裕を持つことです。不動産売却には、様々な書類が必要となります。しかし、これらの書類の入手には時間がかかる場合があります。例えば、「固定資産税評価証明書・公課証明書」などの公的な書類は、役所で取得する必要がありますので、それぞれの手続きに時間を要することがあります。したがって、売却を考え始めた段階から早めに必要な書類の入手を始めることが重要です。
登記識別情報や権利書は保管期間が長期間である場合が多い為、紛失している場合もあります。事前に確認したうえで、紛失していた場合は事前に書類が無い前提であることを司法書士に伝えておく必要があります。
不動産売却においては、書類の準備が重要なステップとなります。時間的な余裕を持ち、正確な情報を提供し、書類の保管やコピーの作成にも注意することが大切です。不動産売却の流れをスムーズに進めるために、これらのポイントを順守しましょう。
不動産売却のステップ3：媒介契約
次は売却活動のパートナーとなる不動産業者との契約です。それが媒介契約です。
媒介契約とは
不動産売却の流れの中で、次のステップは媒介契約です。媒介契約は売主と不動産業者との間に結ばれる重要な契約です。では、媒介契約とは具体的にどのようなものなのでしょうか。
媒介契約は、売主が不動産業者に不動産の販売を委託する契約です。つまり、売主は不動産業者に売却の仲介業務を依頼し、その代わりに業者に対して手数料を支払うことになります。媒介契約の期間や手数料、販売条件などは契約内容で明示されます。
媒介契約には専属専任媒介契約と専任媒介契約・一般媒介契約の３つの形態があります。専属専任媒介契約及び専任媒介契約では、売主は一つの不動産業者にだけ依頼する契約であり、一般媒介契約では、複数の不動産業者に依頼する形となります。
専属専任媒介契約・専任媒介契約は、売主側窓口の不動産会社が一社である為、業者は売却に積極的に取り組み、買主の紹介や広告活動を行ってくれます。
一般媒介契約では、複数の業者に売却活動を依頼することで、より多くの買主へアプローチすることができます。
媒介契約では、契約期間や手数料などの条件が重要なポイントとなります。契約期間は通常、3ヵ月が最長期間となりますが、期間後に解約や契約の更新が可能な場合です。手数料は成約価格×３％＋６万円＋消費税となります。このような条件をしっかりと確認し、売主と不動産業者との信頼関係を築くことが重要です。
媒介契約は不動産売却の重要なステップであり、売主と不動産業者の間に結ばれる契約です。専属媒介契約と一般媒介契約の違いや、契約期間や手数料などの条件に注意しながら、適切な契約を結んで売却活動を進めましょう。
媒介契約の注意点
媒介契約は不動産売却の重要なステップですが、契約を結ぶ際にはいくつかの注意点があります。ここでは、媒介契約の注意点について詳しく解説します。
まず、注意すべきポイントの一つは契約内容です。媒介契約には契約期間や手数料、販売条件などが明示されますので、契約内容をよく確認しましょう。期間や手数料は要件ごとに異なる場合がありますので、自身の希望や条件に合致しているかどうかを確認することが重要です。また、契約の解約条件や契約期間の適用後の条件も確認することをおすすめします。
次に、業者の信頼性や実績にも注意が必要です。売主は不動産業者に不動産の売却を委託しますので、業者の信頼性や実績は重要な要素です。業者の評判や口コミ、実際の取引実績などを調べて、信頼できる業者を選ぶことが重要です。また、業者とのコミュニケーションや対応力なども確認することで、円滑な売却活動を進めることができます。
＊不動産会社といいましても、新築分譲住宅の販売が得意な業者や収益系が得意な業者、マンションに特化している業者、中古戸建を得意としている業者等、得意としている取引が業者によって様々ですので売却する予定の不動産の種類と合致する業者に依頼する事が重要となります。
さらに、契約の際は不明な点や疑問点をしっかりと確認することも重要です。契約内容に納得がいかない点や疑問がある場合は、遠慮せずに業者に質問しましょう。契約の前に必要な説明や説明書の提供を求めることもおすすめです。契約書や重要事項説明書などの内容を理解し、納得のいく契約が結べるように努めましょう。
最後に、契約内容の変更や解約に関しても注意が必要です。契約中に売主の状況や意向が変わる場合がありますので、その際には適切な手続きや条件を確認して対応しましょう。解約に関しても契約書に明記された条件に従い、予め準備しておくことが重要です。
媒介契約を結ぶ際には、契約内容や業者の信頼性、不明な点の確認など、慎重に取り組む必要があります。売主と不動産業者の信頼関係を築きながら、円滑な売却活動を進めるために、これらの注意点をしっかりと頭に入れておきましょう。
不動産売却のステップ4：売買契約
売主と買主との売買契約です。
売買契約の進行
不動産売却の流れの中で、次のステップは売買契約です。売買契約が成立することで、売主と買主の間の取引が正式に確定します。では、売買契約の進行について詳しく見ていきましょう。
まず、売買契約の進行の一つ目は、売買条件の合意です。売主と買主は売買価格や引渡し時期、支払い方法などの売買条件について合意します。これらの条件は契約書に記載され、双方が納得した上で契約が行われます。売主と買主が希望する条件を明確にし、円滑な取引を進めることが重要です。
次に、契約書作成と説明の手続きが行われます。売買契約の内容を正式な契約書にまとめ、売主と買主が署名捺印します。契約書には売買条件や物件の詳細情報などが記載され、双方にとって重要な文書となります。契約書の作成は一般的には販売を依頼した不動産会社が作成する事になります。
売買契約書と同時に重要事項説明書も作成されます。
重要事項説明書は、本物件に関する法的な規制や物件特有の事由・取引条件等を明記した書類となります。こちらの書類に関しましても販売を依頼した不動産会社が作成します。
重要事項説明書の説明は宅地建物取引士という資格を所持している担当が行います。
重要事項説明書の説明の後に売買契約書の内容確認→署名（記名）・押印という流れで売買契約の手続きが完了します。
契約締結時には手付金が授受されます。一般的には売買価格の１割程度となります。
契約締結後はお互いの準備が整い次第、決済（物件の引き渡し及び残代金の支払い）となります。
売買契約は、売主と買主が合意した売買条件を契約書にまとめ、説明と確認を行う手続きです。売主と買主の双方が契約書や重要事項説明書について理解し、円滑な取引を進めることが大切です。
売買契約の注意点
売買契約は不動産売却の重要なステップであり、契約を結ぶ際にはいくつかの注意点があります。ここでは、売買契約の注意点について詳しく解説します。
まず、売買契約の注意点の一つ目は、契約書の内容を正確に確認することです。契約書には売買条件や物件の詳細情報などが記載されますので、内容をしっかりと理解しましょう。特に、売買条件や引渡し時期、支払い方法などの重要な項目については、誤解や不明な点がないように注意が必要です。もし疑問や不明な点があれば、必ず確認するようにしましょう。
次に、契約解除に関する条項に注意を払いましょう。契約の解除に関しては、売主・買主のどちらか一方が心変わりをして解除する場合や、住宅ローンが通らなかった場合、引き渡し迄の間の天災地変により引渡しが不可能となった場合等々、様々な可能性があります。
契約解除には契約書で明示された手続きや条件がありますので、手付放棄や違約金といった費用や手続きを理解しておきましょう。
さらに、売買契約の際には支払い方法にも注意を払う必要があります。特に、銀行振込などの金銭の移動が行われる場合には、正確な金額や振込先口座、手数料などを確認しましょう。振込時に誤った情報を入力してしまったり、手数料の支払い漏れがあったりするとトラブルの原因となりますので、細心の注意を払いましょう。
売買契約は不動産売却において重要な段階であり、慎重に取り組む必要があります。契約書の内容を正確に確認し、売買条件や引渡し時期、支払い方法について納得がいくまで検討しましょう。また、契約解約に関する条項や支払い方法にも注意し、万全の準備を整えて臨むことが重要です。売主と買主の双方が納得し、円滑な取引を進めるために、これらの注意点をしっかりと頭に入れておきましょう。
不動産売却のステップ5：決済
契約後の最終段階であり、物件の引き渡し及び売買代金の授受が行われます。
決済の流れ
決済は契約後の最終段階であり、物件の引き渡しと売買代金の授受をします。具体的にはどのような流れで決済が進行するのでしょうか。
決済日当日、売主と買主及び司法書士が買主指定の場所（基本的には金融機関）に集合します。
売主は買主に所有権移転登記に必要な書類を交付します。（司法書士が作成する書類と、印鑑証明書）
買主側は所有権移転が間違いなくできる（書類が間違いない）事を確認後、残代金等を売主へ振込や現金により支払います。
代金の入金が確認できましたら、売主は買主に対して物件の鍵や境界書類等を渡します。
買主はその後登記手続きを行います。（司法書士が登記手続きを行います）
上記の流れで決済が完了します。
決済の流れでは、購入代金の支払い、不動産の所有権移転と登記、そして引き渡し手続きが行われます。これらの手続きを正確に遂行し、円滑な決済を実現することが重要です。売主と買主は互いの約束事を守り、スムーズな引き渡しを実現するために、しっかりと準備を行いましょう。
決済のポイント
不動産売却の流れの中で、決済の際にはいくつかのポイントに注意する必要があります。ここでは、決済のポイントについて詳しく解説します。
まず、決済のポイントの一つ目は正確な支払い金額を確認することです。売買契約で合意した購入代金を正確に支払うことが重要です。買主は、銀行振込や現金などの方法で支払いを行う際に、金額や支払い方法、手数料などを確認しましょう。支払い金額に誤りがあったり、手数料や振込手数料の支払いを忘れていたりすると、円滑な決済が妨げられる可能性がありますので注意が必要です。
次に、決済のポイントの二つ目は登記手続きの正確さです。不動産の所有権の移転は、登記手続きによって行われます。売主と買主は、登記所で正確な手続きを行うことで、不動産の所有権を移転させることができます。登記手続きには必要な書類や手続きがありますので、事前に確認し、正確な手続きを行うことが重要です。手続きの漏れや書類の不備があると、登記手続きが遅延したり、所有権の移転が困難になる可能性があります。
＊通常の取引では司法書士が手続きを行う為、必要書類や印鑑等予め案内されたものを間違いなく用意しておきましょう。
最後に、買主へ鍵や境界確認書・その他物件に関係する書類を忘れないように準備しておきましょう。
登記識別情報や鍵は決済日当日に忘れる方が時折いらっしゃいます。
こういった書類は忘れると決済ができませんので事前にまとめておく事が良いと思います。
不動産売却の全体図解
ここまでの不動産売却の流れを全体図で見ていきましょう。
不動産売却の全体図
不動産売却の流れを全体図でまとめてみましょう。以下は、不動産売却の全体図です。
1. 不動産の査定依頼
- 複数の不動産業者に査定を依頼する。
2. 必要書類の準備
- 手続きに必要な書類を準備する。
3. 媒介契約の締結
- 不動産業者と媒介契約を結ぶ。
4. 売買契約の進行
- 売主と買主が契約書に署名し、契約が成立する。
5. 決済の手続き
- 購入代金を支払い、所有権の移転手続きを行う。
6. 引渡し
- 売主が物件を買主に引き渡す。
7. 物件管理・名義変更
- 買主が物件の管理責任を持ち、必要な手続きを行う。
このように、不動産売却の流れは査定依頼から始まり、契約、決済、引渡しといった一連の手続きが行われます。売主と買主はそれぞれの役割と責任を果たし、円滑な取引を進めることが重要です。
総論と注意点
不動産売却の全体図を踏まえて、総論と注意点をまとめましょう。
不動産売却は多くの手続きや注意点を伴う複雑なプロセスです。売主と買主は、査定や書類の準備、契約や決済、引渡しといった各ステップを順守し、円滑な取引を進める必要があります。
売主は査定依頼を通じて適切な売却価格を把握し、必要書類の準備を十分に行いましょう。さらに、媒介契約や売買契約の締結、決済の手続きや引渡し時の確認を慎重に行うことが重要です。
不動産売却は大切な資産売却の重要なプロセスであり、専門的な知識等が必要です。信頼できる不動産会社の協力を得ながら慎重に進めていきましょう。
まとめ
不動産の売却は複雑なプロセスであるかもしれませんが、各ステップを理解することでスムーズに進行します。
不動産売却の意義と利点
不動産売却には様々な意義と利点が存在します。まず、不動産を売却することで資金を手に入れることができます。これにより、新たな投資や負債の返済、生活の改善など、様々な目的に利用することができます。また、不動産の売却は将来の生活における選択肢を広げることもできます。移住や住環境の変化などに合わせて不動産を手放すことで、新しい生活スタイルを実現するチャンスが生まれます。さらに、不動産売却は負担の軽減にも繋がります。持ち続けることで発生する固定費や税金、メンテナンス費用などの負担を解消することができます。不動産売却には個々の状況や目的によって異なる意義と利点がありますが、査定や契約の進行を通してそれらを把握し、自身の目標を達成するために活用しましょう。
最後に
不動産売却は個々の状況や目的によって異なる意義と利点がありますが、一つの共通点は良い準備と理解から始まるということです。このガイドを通じて、不動産売却の流れや手続きについて詳しく解説しました。不動産売却は複雑なプロセスかもしれませんが、適切な準備と情報の把握を行うことでスムーズに進めることができます。
不動産売却に関しましては経験・知識の豊富な不動産会社に協力してもらう事が重要です。
株式会社光徳では売買契約１０００件以上の実績のある担当がご相談お受けいたします。
不動産の売却や不動産にまつわるお困り事等ございましたらお気軽にお問合せいただけましたらと思います。