再建築不可物件とは?売却についての注意点

query_builder 2024/01/09 査定 買取 リノベーション 費用

不動産市場において、「再建築不可物件」という言葉を耳にしたことがあるでしょうか。再建築不可物件とは、建物の将来的な建替えが不可能な物件のことを指します。このような物件は、将来的な投資価値が低く、売却価格も一般的な物件よりも低い傾向があります。売却する際には、査定額が低いことに嫌悪感を抱く人もいるかもしれませんが、再建築不可物件の特徴を理解し、注意点を確認することで、スムーズな売却ができるかもしれません。さらに、再建築不可物件を買いたい人にはお得な情報もあります。本記事では、再建築不可物件について詳しく解説し、売却や購入時の注意点などをお届けします。

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再建築不可物件とは?

再建築不可物件とは、建物を将来的に再建築することができない物件のことを指します。ご自身の不動産が再建築不可物件であるか否かは以下の項目で確認してみてください。

➀前面道路が建築基準法上の道路ではない:京都市の場合、京都市都市計画のポータルサイトで道路の種別確認ができます。ポータルサイト上では道路の種類を色分けして掲載しておりますが、赤色もしくはピンク色の場合は建築基準法上の道路ではないということになります。

*色分けがされていない場合は、市役所にて道路判定を受ける必要があります。

②敷地が道路に2m以上接していない:建築基準法上で道路認定されている道路に2m以上接している必要があります。

③現在戸建であっても建築確認申請上連棟申請許可を受けている:全てが該当する訳ではありませんが再建築不可の可能性があります。

おおまかに以上の3点のどれかに該当する場合は再建築不可であるケースが多いです。

*他にも再建築不可になる可能性のあるケースはありますので、確認したい方は株式会社光徳までお気軽にご相談ください。


再建築不可物件は通常の不動産と違い、担保価値を見ない金融機関が多い為、不動産としての価値が低くなってしまいます。

ローンを取り組むことが難しい為、改修して使用するよりも売却に踏み切る人が多いです。

また、再建築不可物件は購入希望者が中々いないため、買い手がつかない場合もあります。そのため、売却までに長期の時間を要する場合があります。

以上のような注意点を踏まえたうえで、再建築不可物件の売却を検討することが重要です。専門知識を持った不動産会社に相談し、納得のいく売却を進めていくことが大切です。

再建築不可物件の売却価格は?

京都市内の場合、平成10年頃迄は建築確認申請を行い、許可を受けて新築を建てても検査済証の交付は受けていない物件や、そもそも確認申請を出さず建てられていたケースが多かったという経緯があります。平成10年以降に新築された建物に関してはそういった違反は是正されており、ほとんどありません。

その為、再建築不可物件は築後相当年数経過した物件がほとんどです。修繕や建替えの時期にある物件は多いですが、前述したローンが組めない物件が大半で現金での顧客でないと厳しい為、査定金額は一般価格よりも低くなってしまいます。


売却価格を検討する際、一般的な査定の場合土地価格のみを評価することもできますが、再建築不可の場合は土地価格の評価も通常よりは厳しく設定される事が多いです。

弊社が再建築不可物件を査定する場合は、周辺の土地相場も大事ですが、その不動産の周辺環境や現在の市場動向(どれぐらいの金額であれば購入希望者が現れるか、現在どれぐらいの予算の方が周辺で探されているか)、建物が使用できるか否か?、等を総合的に勘案して金額をご提案いたします。


京都市内の物件で再建築不可物件であっても京町家であれば購入に興味を持つ人は多いです。通常の建物であっても立地・周辺環境・金額によって購入したい方はいらっしゃいます。

ちなみに京町家とは広義では京都市内にあり、建築基準法施行以前の建物(昭和25年9月より以前)であることをいいます。


再建築不可物件を売却する際には、町家の場合はその歴史や価値、一般住宅の場合は立地や周辺環境等の長所をアピールすることが大切です。

売却時の注意点

再建築不可物件を売却する場合、以下の注意点があります。

再建築不可物件の評価は、土地の評価+建物の評価では無く、その建物の利用価値や周辺環境・立地によって総合的に評価する事になりますので、依頼をする業者によって意見価格がばらばらになるケースが多いです。


次に、売却する相手を選ぶことも大切です。再建築不可物件は、建物の老朽化や耐震性の問題によって、建て替えができないため、中古住宅市場において需要が限られます。したがって、購入希望者を見つけることが難しい場合があります。こうした場合は、投資用不動産に興味を持っている人に売却するのも一つの方法です。

再建築不可物件は一般市場に売り出した場合、売却まで長期の時間を要する場合があります。その為、お急ぎの場合は業者へ買取してもらうことも一つです。

株式会社光徳はこういった再建築不可物件の買取りにも対応しております。

ご検討の際は是非一度お声がけください。

以上、再建築不可物件を売却する際の注意点を紹介しました。売却前には、物件価値や投資家へのリーチなど、様々な要因を考慮し、売却先を選ぶことが重要です。

再建築不可物件を買いたい人向けの情報

再建築不可物件は、その名の通り再建築ができない物件のことを指します。再建築不可物件は値段が安い傾向にありますが、注意点もあります。

まず、再建築不可物件は一般的な不動産とは違い、住宅ローンが通りにくいです。また、売却も困難であることが多く、特に相場がないため、高額での売却は期待できない可能性があります。しかし、再建築不可物件は収益物件として活用することもできます。

また、再建築不可物件を購入する際には、その建物を使用する前提となる為、建物の構造や材質を理解し、安全に運用することが重要です。さらに、不動産の法律・規制についても十分に理解することが必要です。

再建築不可物件は、リスクがある一方で、低価格での購入や収益物件としての活用など、メリットも多くあります。しかし、不動産投資にはリスクがつきものです。購入前にはしっかりと調査・検討し、リスクとメリットを比較することが重要です。

再建築不可物件のメリットと投資利用

不動産を売却する場合、再建築不可物件というものがあります。再建築不可物件とは、法律や条例によって、再建築が禁止されている物件のことを指します。


再建築不可物件を取得する事で考えられるメリットとしては以下の事があると考えられます。

➀取得価格が安い:一般相場と比較して価格が安い場合が多い

②税金が安い:路地奥等にある場合が多いので、そもそもの評価額が低く、取得する場合の登記費用や不動産取得税が安い場合が多い

③固定資産税・都市計画税が安い:②同様評価額が低い為、毎年かかく固定資産税・都市計画税が安い


再建築不可物件は、物件自体が安い場合が多いですが、安く購入できても将来的にも高く売る事ができないというケースが多いです。


再建築不可物件を取得する際は、一度収益としての検討をしてみてはいかがでしょうか?

改修費用がかかりますが、取得費用が安価である為、改修含めての全体的な費用を低く抑えられる可能性があります。

低く抑えて改修した上で、賃借人を募集し入居させることで毎月の固定収入が見込めます。

また、改修費用については金額によりますが減価償却の対象となりますので家賃収入の税金を節税することも可能です。

将来売却する場合でも、賃借人が入居している場合は利回りでの売却が可能となりますので、通常の空家売却よりも良い金額で売れる可能性もあります。


購入希望者だけでなく、現在再建築不可物件を所有されている方も一度検討してみてください。

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