【京都市・不動産買取価格】土地査定のポイントと売却時の控除について | 株式会社光徳

1．インターネットや地元不動産業者の査定額を参考に概算査定

2．現地調査で以下の項目などをチェック

• 立地条件や周辺環境
• 建物の構造や築年数・状態
• 土地の地目や形状
• 権利関係の確認

3．市場動向や需給バランスを勘案

4．買取価格の算出

5．査定依頼者への提示価格の提案

各手順で取得した情報や知識を駆使し、適正な買取価格を算出しています。査定依頼者は複数の業者の査定額を比較検討することをおすすめします。

立地条件

物件の査定価格を左右する大きな要因の1つが「立地条件」です。優れた立地環境は、物件価値を大きく高める重要な特徴と言えます。都心部や駅周辺、商業施設の集まるエリアなど、アクセスの良い立地は高く評価されます。

優良な立地条件を備えていれば、物件自体に若干の難点があったとしても売れ行きが良かったり、市場相場よりも高値で取引できる可能性があります。

立地の良さを示す具体的な条件としては、以下のようなものが挙げられます。

• 駅やバス停など公共交通機関との距離が近く、交通アクセスに優れている
• 周辺にスーパーや病院など日常生活に必要な施設が充実している
• 街並み・治安面が良好で、居住環境がよい

このように、立地環境は物件の魅力と価値を大きく左右する重要な要素なのです。

建物の構造や築年数・状態

建物の構造や築年数・状態は、中古戸建を購入される方の重要な情報です。

住宅の場合は一般的に木造であることが多く、築年数によって建物の現在の価値を判断することができます（現価率）。

計算方法としましては、まず現在の延床面積に再建築価格（55万円／坪～60万円／坪）を乗じることにより、新築価格を算出します。その価格に現価率を乗じることで、現在の建物評価額を出します。

建物の状態は、例えば「最近リフォームを施したことにより、設備が綺麗であること」や「リフォームしていなくても、よく手入れされている物件であること」などは、評価にプラスとなります。京都市内の場合はこの評価とは別に、京町家である場合はまた評価の方法が変わります。

このように、建物の構造や築年数・状態は、物件の購入動機として非常に大きな判断材料となります。

地目と地勢

土地の地目と地勢は、不動産買取価格を決めるうえで重要な要素となります。以下に、それぞれの概念について分かりやすく説明します。

地目

地目とは、土地の利用目的を示す区分のことを指します。具体的には以下のようになります。

• 宅地：住宅を建築する用地
• 田：水田として利用される農地
• 畑：畑作物を育てる農地
• 山林：森林として利用される土地
• 雑種地：上記の地目にも当てはまらない土地

このように地目によって利用価値が変わるため、査定額にも大きく影響します。宅地は比較的高い査定額が期待できますが、農地などは宅地に比べて査定価格が低くなる傾向があります。

地勢

地勢とは、比較的広域的な視点から捉えた土地の状況や概況を指します。自然環境のみならず、人為的な改変も含めた、総合的な土地の姿を意味します。

地勢は、地形・河川や水系・植生・道路などの交通網、集落の様子など、さまざまな要素から構成されています。加えて、過去にその土地で起きた洪水・地震・津波などの自然災害の歴史なども地勢に反映されています。

土地など不動産の評価や査定を行う際には、対象不動産と周辺環境との関係性、そして不動産自体の特性を適切に把握することが重要になります。そのためには、地勢を読み取り、十分に把握することが不可欠です。地勢を丁寧に調べることで、不動産の立地条件や地域性、災害リスクなどを総合的に捉えられ、不動産の適切な評価を行うことができます。

このように、地目と地勢によって土地の利用価値が大きく変わるため、買取価格の査定においても重視される要素なのです。

面積と形状

査定の際には、整形地で、かつ適度な広さの土地は、高い評価がされる傾向があります。整形地は、建物を建てた際も庭や駐車場を確保しやすく、土地を有効活用したプランニングがし易いため、査定額が高くなりがちです。

一方で面積については、一概に良し悪しを判断できません。広すぎると高額になり過ぎ、逆に狭すぎては住宅などの建設が難しくなるからです。住宅地なら家を建てるのに適した広さ、商業地ならアパートや店舗建設に適した広さなど、土地の立地用途に合わせた適切な面積が、高い査定額につながる条件となります。

つまり、整形で形状が綺麗であり、かつ立地ニーズに見合った面積の土地は、査定時に高く評価される可能性が高いと言えるでしょう。

建蔽率や容積率などの条件

査定の際には、土地に個別に設定されている「建蔽率」と「容積率」が重要な要素となります。同じ面積の土地でも、この数値によって建設可能な建物の大きさが変わってくるのです。

建蔽率と容積率が高い地域では、大規模な建物を建てることができるため、アパートや店舗など業務用途向けの土地として高く査定される可能性があります。一方、建蔽率と容積率が低い地域は、日照権や隣地との距離を重視した規制がかかっており、住宅地としての評価が高まります。

つまり、建蔽率と容積率の高低は、その土地の立地特性や用途地域を示す重要な指標です。立地のニーズに合致した適切な建蔽率と容積率が設定されている土地は、査定額が高くなる傾向にあります。

査定業者は、対象土地の建蔽率と容積率を慎重に確認し、最適な利用用途を見極めた上で適正な査定評価を下すことになります。

権利関係

土地の査定には、その土地の物理的特性や市場相場だけでなく、法的な要素も重要です。利権関係の調査は、土地の価値や取引のリスクに大きな影響を与えるため、不動産会社にとって不可欠なプロセスです。主な確認ポイントは以下のとおりです。

所有権の確認

土地の所有者や所有割合を確認します。これは、登記簿を閲覧して行われます。所有者が明確でない場合、取引にリスクが生じます。

抵当権の確認

土地に設定された抵当権や担保権を確認します。抵当権がある土地は売買に制約がかかるため、事前の確認が重要です。

地役権の確認

隣接地との間で設定された通行権や排水権などの地役権を確認します。地役権があると、土地の利用に影響を与える可能性があります。

賃借権の確認

土地が賃貸されている場合、その賃借契約の内容を確認します。賃借権がある土地は、購入後もその契約を引き継ぐ必要があります。

法令制限の確認

土地に適用される建築基準法や都市計画法などの法令制限を確認します。これにより、土地の利用可能性を評価します。

こちらでは、土地の価格査定で重視されるポイントについて解説しました。次章では、土地売却時に活用できる控除制度の内容を紹介します。売却を検討される方は、査定価格だけでなく税金面の検討も重要です。控除を受けられれば税金負担が大幅に軽減される可能性もあります。ぜひ、ご一読ください。