【京都市】夫が残したマンション、どうしたらいい？不動産相続の基礎知識 | 株式会社光徳

法定相続人とは？

法定相続人とは、法律によって定められた相続人のことを指します。相続の権利を持つ人々は、民法により具体的に規定されています。一般的には、配偶者、子ども、父母、兄弟姉妹などが法定相続人に含まれます。配偶者は常に法定相続人として相続権を持ちますが、他の相続人は親等や親族関係により異なる順位で相続権を持つことになります。また、法定相続人は相続分を定める際の基準となります。

家は配偶者や子どもが相続するのが一般的

マンションや一戸建てなどの不動産の相続において、最も一般的な相続人は配偶者と子どもです。民法により、配偶者は常に相続人とされ、子どもも第一順位の相続人となります。具体的には、配偶者が1/2、子どもが残りの1/2を等分に分ける形になります。子どもがいない場合は、配偶者と夫の親が相続しますが、親もいない場合は配偶者が全てを相続します。

家族構成や遺言の有無により相続方法は異なるため、詳細な手続きや相続割合については、専門家の助言を受けることが推奨されます。また、遺産分割の際に意見が分かれることが多いため、事前に遺言書を作成しておくことが重要です。

団体信用生命保険に加入していた場合

夫が住宅ローンを返済中に死亡した場合、団体信用生命保険に加入しているかどうかが重要です。団体信用生命保険とは、ローン契約者が死亡した際に、保険金で残りのローン残債を支払う保険です。夫がこの保険に加入していた場合、遺族はローンの返済義務を免除され、家を維持することができます。保険の適用には、保険会社や金融機関に必要な書類を提出し、審査を受ける必要があります。

団体信用生命保険に未加入だった場合

夫が住宅ローン返済中に死亡し、団体信用生命保険に未加入の場合、残された家族がローンの返済義務を負います。この場合、家族は自分たちの収入や貯蓄、他の資産を活用して返済を続ける必要があります。もし返済が難しい場合、金融機関と相談して返済計画の見直しやローン条件の変更を依頼することが可能です。具体的な手続きや選択肢については、直接金融機関に確認することが重要です。

住宅ローンの残債が支払えない場合

夫が死亡した後、住宅ローンの残債を支払えない場合、いくつかの選択肢があります。まず、金融機関に相談して返済条件の見直しや延長を依頼することが考えられます。また、家族が住む家を売却し、その売却代金でローンを返済する方法もあります。他にも、他の資産を処分してローン返済に充てることも選択肢の一つです。

具体的な対応方法については、金融機関や専門家などと相談し、最適な解決策を見つけることが重要です。

相続税は必ず課税されるものではない

相続税とは、相続した遺産の価値が一定の金額を超えた場合に課税される税金のことです。この一定の金額は基礎控除額と呼ばれ、以下の計算式で求められます。

・基礎控除額＝3,000万円＋600万円×法定相続人の数

例えば、夫が亡くなり、法定相続人が妻、長男、長女の3人だった場合、基礎控除額は4,800万円（3,000万円＋600万円×3人）となります。つまり、相続する遺産の総額が4,800万円以下であれば、相続税は発生しません。

ただし、相続税の計算に用いる遺産総額は、相続するすべての財産の合計金額です。これには、不動産だけでなく、現金、株式、生命保険なども含まれます。たとえ自分が相続するのが実家のマンションだけであっても、他の相続人が相続する財産も含めて相続税の計算が必要になります。

相続税の支払いを期日までに行わなかったり、正しく納税しなかったりすると、追徴課税の対象になることがあります。そのため、相続税の対象になるかどうかを判断するためにも、まずは相続する不動産の相続税評価額を計算することが大切です。

マンションにかかる相続税の計算方法は？

課税される相続税額を知るには、まず実際の遺産総額を把握し、そこから基礎控除額を除き、相続税の課税遺産総額を求める必要があります。

・実際の遺産総額－基礎控除＝相続税の課税遺産総額

次に、法律で定められた各相続人の相続分に従って、その総額を分配したと仮定します。その上で、相続税の速算表を用いて、各相続人が払うべき相続税額を算出します。最後に、実際の相続割合に基づいて、その税額を按分します。このようにして、それぞれの相続人が支払う相続税額を確認することができます。

参照：国税庁・相続税の速算表

1．必要書類の取得

夫の死亡後に不動産を相続するためには、まず必要な書類を揃えることが重要です。具体的には、以下の書類が必要となります。

• 戸籍謄本
• 除籍謄本
• 遺言書（存在する場合）
• 戸籍の附票（写し）
• 改製原戸籍謄本
• 住民票の除票（写し）

など

これらの書類を役所や法務局で取得します。

2．遺言の確認

遺言書が存在する場合、その内容を確認します。遺言書が公正証書遺言であれば、そのまま効力を持ちますが、自筆証書遺言や秘密証書遺言の場合は、家庭裁判所での検認手続きが必要です。遺言書がない場合は、法定相続に基づいて手続きを進めます。

3．遺産の内訳確認

遺産の内訳を確認し、具体的な相続財産の内容を把握します。不動産のほか、預貯金、株式、保険金などが対象となります。これにより、相続税の申告や分割協議の際に必要な情報を整理します。

4．法定相続人の確定

法定相続人を確定するために、戸籍謄本や除籍謄本を取り寄せて、相続人全員を確認します。法定相続人には、配偶者、子ども、父母、兄弟姉妹などが含まれます。これにより、相続手続きの正確な進行が保証されます。

5．遺産分割協議書の作成

法定相続人全員で遺産分割協議を行い、協議の結果を遺産分割協議書として作成します。全員の合意が得られたら、協議書に署名・押印を行います。この協議書が相続登記や相続税申告の際に必要となります。

6．登記事項証明書の取得

相続登記を行うために、不動産の登記事項証明書を取得します。これは法務局で入手可能で、不動産の権利関係を証明する重要な書類です。

7．固定資産評価証明書の取得

相続税の申告や遺産分割の際に必要となる固定資産評価証明書を取得します。これは、市町村役場で発行され、不動産の評価額を確認するために使用します。

8．相続登記の申請

相続登記の申請は、不動産の所有者を相続人に変更するために行います。まず、必要な書類（遺産分割協議書、相続関係説明図、被相続人の戸籍謄本など）を揃え、法務局に提出します。相続登記を行うことで、相続人が正式な所有者として登記され、不動産の売却や処分が可能になります。

9．相続税の申告・納付

相続税の申告は、相続開始後10ヶ月以内に行わなければなりません。申告に必要な書類を揃え、税務署に提出します。申告内容に基づき、相続税を納付します。相続税の計算には専門的な知識が必要なため、税理士に相談することをお勧めします。